Một dự án đất nền đang được các nhà môi giới ‘lăng xê’ nhiệt tình tọa lạc tại 2 xã Bình Sơn và Lộc An, Long Thành, Đồng Nai, dự án do công ty CP đầu tư kinh doanh bất động sản STC Golden Land (công ty STC Golden Land) làm chủ đầu tư. Vậy pháp lý dự án “siêu HOT” đang dừng lại ở đâu, dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa? Đây chắc hẳn cũng là vấn đề mà nhiều nhà đầu tư quan tâm liệu có xứng đáng ‘rót tiền’ vào đầu tư.
Được biết, cuối tháng 11/2020, Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land (MST: 0108831779, trụ sở chính tại: Lô NT1, đường Trung Yên 6, phường Trung Hòa, quận cầu giấy, thành phố Hà Nội, Việt Nam; do ông Nguyễn Nam Chung đứng đại diện pháp luật) đã vượt qua 6 doanh nghiệp, trúng đấu giá lô đất hơn 23,4 ha quy hoạch thực hiện khu dân cư tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành tại Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai.
Giá trúng đấu giá dự án này là hơn 1.626 tỉ đồng, cao gấp 1,8 lần giá khởi điểm. Kèm theo đó là quy định, trong 4 năm đơn vị trúng đấu giá đất phải thực hiện dự án, nếu không sẽ bị thu hồi và Nhà nước sẽ không bồi thường.
Vậy Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land là chủ đầu tư như thế nào, có uy tín hay không?
Được biết, Công ty STC Golden Land dù mới hoạt động trên thị trường BĐS chưa đầy 2 năm với vốn điều lệ 1.200 tỉ đồng. STC Golden Land có liên hệ mật thiết với Công ty Hoàng Sơn – doanh nghiệp kín tiếng hoạt động trong lĩnh vực BOT, xây dựng, bất động sản, năng lượng có trụ sở tại Hòa Bình nhưng sở hữu hàng loạt dự án quy mô nghìn tỉ…
Pháp lý dự án của công ty STC Long Thành hiện đang dừng lại ở đâu? Dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng hay chưa?
Sau khi trúng đấu giá, ngày 10/5/2021, Cục thuế tỉnh Đồng Nai đã có văn bản xác nhận công ty Golden Land đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ và tiền chậm nộp) đối với khu đất 23,4ha tại xã Bình Sơn và xã Lộc An, huyện long Thành; đồng thời khu đất nêu trên đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DA 391903 ngày 21/5/2021 cho công ty Golden Land theo quy định.
Ngày 16/6/2021, Văn phòng UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản về việc thông qua Biên bản họp Hội đồng thẩm định quy hoạch xây dựng tỉnh hồ sơ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành. Theo đó Văn phòng UBND tỉnh Đồng Nai đã thống nhất thông qua nội dung công tác thẩm định đồ án hồ sơ Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành.
Theo quy định của pháp Luật về Đầu tư thì quy trình thực hiện một dự án bất động sản phải gồm các bước sau thì dự án mới đảm bảo đầy đủ tính pháp lý để mở bán:
– Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
– Lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
– Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai.
– Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kĩ thuật, cấp giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, do dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và xã Bình Sơn huyện Long thành là dự án mà nhà đầu tư đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất vào tháng 11/2020 – trước ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành, nên theo quy định tại khoản 2, Điều 77, Luật Đầu tư 2020 thì công ty STC Golden Land không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.
Như vậy, đối chiếu với những văn bản pháp lý mà dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Lộc An và Bình Sơn, huyện Long Thành đang có, thì dự án mới chỉ được STC Long Thành thực hiện xong một số bước như: Lập quy hoạch chi tiết 1/500, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, STC Long Thành sẽ phải tiếp tục hoàn thiện các thủ tục như: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở (để được thẩm định thiết kế cơ sở thì dự án phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường, dự án phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy…), thiết kế kĩ thuật, để từ đó được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Bởi chỉ sau khi được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư mới có thể triển khai xây dựng hoàn thiện kết cấu hạ tầng để làm căn cứ cho UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai 2013 và Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ.
Vì vậy, đến thời điểm hiện tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Bình Sơn và xã Lộc An vẫn chưa đủ điều kiện để mở bán. Trên thực tế thì khu đất dự án vẫn đang là đất trống, chủ đầu tư chỉ mới tổ chức rào kín tôn.
TỔNG THỂ DỰ ÁN STC LONG THÀNH
Tên thương mại: STC Long Thành
Tên dự án: Khu dân cư xã Bình Sơn – Lộc An
Vị trí: Mặt tiền đường DT769, xã Lộc An – Bình Sơn, Thị Trấn Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Bất động sản STC Golden Land
Đơn vị phân phối độc quyền: Công ty Cổ Phần Alphaland
Đặt cọc thiện chí: 50 triệu/nền
Quy mô: 23,4ha
Loại hình: Đất nền: Nhà phố Liên kế – Nhà liên kế vườn – Biệt thự song lập.
Mật độ xây dựng: 50,26%
Số lượng sản phẩm: 1.083 nền
Diện tích phân lô: 95m2 – 100m2 – 114m2 – 120m2
Hình thức xây dựng: Xây dựng tự do – tầng cao từ 2 – 4 tầng
Pháp lý: 1/500 – Sổ đỏ từng nền
VỊ TRÍ DỰ ÁN STC LONG THÀNH ĐỒNG NAI
Vị trí Dự án STC Long Thành nằm ngay trên mặt tiền đường DT769, Xã Lộc An – Bình Sơn, Thị Trấn Long Thành, Tỉnh Đồng Nai. Khu đô thị STC Long Thành sở hữu vị trí kim cương trải dài 600m mặt tiền đường DT769. Đây được xem là một vị trí hiếm có khi chỉ cách Cảng hàng không quốc tế Long Thành 2,5km và bao quanh là các trục đường huyết mạch như: Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Quốc lộ 51, sắp tới sẽ có cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành… tất cả các tuyến đường lớn đều rất thông thương do vậy từ dự án STC Long Thành Đồng Nai các cư dân có thể dễ dàng di chuyển tới TP HCM, TP Vũng Tàu vô cùng thuận tiện.
Những động lực giúp đất nền STC Long Thành trở thành điểm đầu tư số 1 tại khu vực phía Nam:
– Dự án mở rộng Cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây nhằm đáp ứng nhu cầu vận tải phục vụ phát triển kinh tế, xã hội cho cả vùng miền Đông Nam Bộ. Dự án này sẽ xây dựng thêm cầu Long Thành thứ 2 bắc qua sông Đồng Nai với số vốn đầu tư dự kiến là 9.976,586 tỉ đồng.
– Tuyến đường Vành Đại 4 đi qua 5 tỉnh thành trọng điểm phía Nam là TP HCM – Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa – Vũng Tàu – Long An với tổng chiều dài 197,6km được quy hoạch theo tiêu chuẩn đường cao tốc, quy mô 8 làn xe, rộng 74,5m đi. Tuyến đường này có vai trò giảm tải và hạn chế tình trạng ùn tắc giao thông trên các tuyến đường nội đô Sài Gòn, đồng thời tiếp nhận và giảm bớt lưu lượng giao thông từ miền Tây Nam Bộ.
– Cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết khởi công vào cuối 2020 với chiều dài khoảng 99km, tổng mức đầu tư hơn 750 triệu USD.
– Cao tốc Bến Lức – Long Thành có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 31.320 tỉ đồng. Tuyến cao tốc này đóng vai trò quan trọng giúp giao thông liên vùng miền Tây đi hướng Vũng Tàu, Đồng Nai không cần “quá cảnh” TP HCM.
– Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu với chiều dài 53,7km sau khi hoàn thành sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đồng Nai về TP Vũng Tàu chỉ còn 25 phút di chuyển.
– Cao tốc Dầu Giây – Liên Khương khi hoàn thành sẽ giảm tải cho quốc lộ 20, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP HCM đến Đà Lạt. Đồng thời góp phần thay đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai và Lâm Đồng.
– Sân Bay Quốc Tế Long Thành khởi công xây dựng vào tháng 1-2021 với quy mô hơn 25.000 ha, rộng gấp 6 lần sân bay Quốc Tế Tân Sơn Nhất, gấp 8 lần sân bay Quốc Tế Nội Bài.
– Ngoài ra, Long Thành của cũng đang chuẩn bị phát triển đại lộ Bắc Sơn – Long Thành, trục phát triển thương mại, dịch vụ từ Biên Hòa đến sân bay Long Thành.
Theo các chuyên gia, trong 50 năm tới Long Thành sẽ là khu đô thị phát triển số 1, bất động sản Long Thành sẽ trở nên đắt đỏ khan hiếm. Đầu tư giai đoạn đầu nhằm đón sóng tiềm năng, đất nền STC Long Thành với giá chỉ từ 19 – 24 triệu/m2 sẽ đem lại lợi nhuận tốt cho khách hàng.
TIỆN ÍCH DỰ ÁN STC LONG THÀNH ĐỒNG NAI
Tiện ích Dự án STC Long Thành Đồng Nai hướng đến một khu đô thị hiện đại nhằm kiến tạo nên những giá trị thăng hoa làm phong phú đời sống của cộng đồng dân cư trong tương lai cũng như cư dân địa phương. Chủ đầu tư STC Long Thành Đồng Nai đã dành nhiều tâm huyết, mạnh tay chi lớn với chuỗi tiện ích nội khu độc đáo như sau:
– Công viên trung tâm STC Park quy mô 2,2ha với hệ thống khu vui chơi giải trí bậc nhất đem lại những phút giây thư giãn, giải trí, tái tạo năng lượng
– Hệ thống trường học cấp mầm non, cấp 1,2 được xây dựng trên khu đất rộng 2,7ha trang bị hiện đại giúp tăng tính sáng tạo và phát triển tư duy học tập
– Trung tâm hội nghị STC Palace rộng 1.2ha nơi tổ chức các lễ hội hoành tráng
– Hệ thống an ninh nghiêm ngặt gồm cổng chào, chốt an ninh tại các phân khu, lực lượng bảo vệ tuần tra 24/24…
MẶT BẰNG DỰ ÁN STC LONG THÀNH
Mặt bằng Dự án STC Long Thành Đồng Nai được quy hoạch bài bản trên diện tích 24ha nhưng mật độ xây dựng toàn khu chỉ chiếm khoảng 38,8%. Quỹ đất còn lại dành cho hệ thống tiện ích, cơ sở hạ tầng và mảng xanh thiên nhiên nhằm đem đến môi trường sống tiêu chuẩn dành cho cộng đồng dân cư tương lai. Cung ứng ra thị trường 1.100 lô đất nền đa dạng diện tích bao gồm các sản phẩm nhà phố, nhà liên kế, shophouse, biệt thự…giúp quý khách hàng dễ dàng chọn lựa phù hợp với nhu cầu ở cũng như đầu tư. Thời gian bàn giao nền của dự án dự kiến trong năm 2022 với tiêu chuẩn xây dựng tự do pháp lý chuẩn chỉnh sổ đỏ riêng từng nền sở hữu lâu dài.
GIÁ BÁN ĐẤT NỀN STC LONG THÀNH
Giá bán Đất nền STC Long Thành: 19 – 24 Triệu/m2
THANH TOÁN STC LONG THÀNH (* Dự kiến)
– Đặt cọc: 50 triệu đồng vào tháng 6/2021
– Đợt 1: 20% thời gian tháng 6/2021. Thi công rào, trục đường giữa 25m và cảnh quan
– Đợt 2: Ký cam kết quyền được chuyển nhượng (3 tháng sau thanh toán đợt 1) 30%. Thời gian tháng 1/2022. Tiến độ Thi công các trục đường chính trong dự án và hoàn thành nhà điều hành
– Đợt 3: (3 tháng sau TT Đợt 2), 20%, thời gian Tháng 3/2021, tiến độ Thi công vỉa hè và hoàn thành các trục đường.
– Đợt 4: (3 tháng sau TT Đợt 3), 20%, thời gian Tháng 6/2022, tiến độ Thi công điện nước, công viên, tiện ích.
– Đợt 5: (Ký công chứng quyền SD đất, bàn giao nền), 10% + VAT, thời gian Quý 1/2023, tiến độ nghiệm thu hạ tầng…
